房地產現嚴重分化 因城施策
將是下半年樓市政策主線
來源：經濟參考報 2016-07-14
今年上半年，當一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時，大多數三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。業內人士認為，基于這種分化格局，地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展，將是下半年樓市政策主線。
城市分化愈演愈烈
近日，中國社會科學院發布中國住房2016年中期報告稱，全國房地產目前出現嚴重分化，一線城市和部分二線城市房價迅猛增長，但是三四線城市房價上漲較慢，甚至是負增長。
尤其值得關注的是，部分熱點二線城市，取代一線城市成了上半年房價上漲的“急先鋒”。土地市場上，熱點二線城市“地王”頻現。中原地產研究部統計數據顯示，2016年以來，二線城市成為地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。
相比之下，三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙扎”。中國指數研究院的報告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。國信證券分析師董德志認為，房地產市場的結構性庫存問題可能非但沒有減緩，反而日益嚴重了。
三四線城市被“抽血”和“截流”
三四線城市去庫存為何總是“在路上”？從需求側來看，這主要是因為三四線城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境，購房需求總是顯得不溫不火。
多位房地產業內人士表示，一方面，隨著高速公路、高鐵的日益發達，以及省會城市聚集了優質教育資源，大量具有較強購買力的人群選擇到省會買房。而且，在經濟下行背景下，一二線城市由于財力相對雄厚，可以進行更多的基礎設施和公共投入來吸納消費人群，三四線城市的樓市購買力被進一步“抽血”。
另一方面，國家新型城鎮化戰略中，“就近城鎮化”是重要組成部分。就近城鎮化過程中，一些小城鎮也開發了較高品質的房地產項目，使得原本流向縣市的購買力被“截流”。
因城施策將是樓市政策主線
“房地產市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展，這將是下半年樓市政策主線。”中國指數研究院的報告分析稱，中央層面的房地產政策已開始趨于穩定，地方因城施策力度將不斷加大。
對于庫存水平依然偏高的三四線城市，房地產市場的刺激政策將持續出臺。比如，今年5月，郴州市專門出臺了房地產去庫存和促進住房消費的實施意見，提出2016年至2018年，消化商品房庫存面積500萬平方米，將全市房地產庫存去化到合理的區間。下一步，郴州市還將進一步采取有效措施支持房地產業發展。
統計各地去庫存政策發現， “鼓勵農民進城買房”為各地政府所倚重，但還難以馬上見效。在現在經濟形勢不景氣的背景下，農民工買房最大的障礙，還是“兜里沒錢”。
只有真正提高城市居民和農民的收入，三四線城市的房地產市場才能進入良性循環。一方面要通過市場化改革和科學技術的進步，進一步推動中國勞動生產率提升，從而帶動居民收入水平的提高；另一方面，要探索農民宅基地和住房的資產化，使得農民獲得更多財產性收入，從而具備到城市購房的經濟實力。
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